不動産投信への投資にあたって
では、不動産投資信託を選ぶにあたって、どのようなポイントをチェックすれば、良いのでしょうか。
まず、実際の投資を行うにあたっては、その不動産投資信託について、詳しい情報を得ることが必要となります。
不動産投資信託に関する情報として、最も詳細かつ信頼のおけるものとして、ファンドの「目論見書」、「有価証券届出書」があります。 この2つは、ほぼ同じ内容のものですが、投資口を新規発行する際の説明書類として交付される「目論見書」は、新規発行時その発行を引き受けている証券会社で手に入れることができます。「有価証券届出書」は、関東財務局の証券閲覧室、東京証券取引所に上場されている場合には、東証などでも閲覧することができます。
また、投資法人によっては、ホームページを開設し、有価証券届出書やその他、投資家向けの資料を自由に見ることができるようになっている場合もあります。
「目論見書」「有価証券届出書」では、「ファンドの目的及び基本的性格」「投資の基本方針」「分配方針」や各種リスクについての説明、「運用報酬」、「投資不動産物件」などのファンドについての基本的な情報を知ることができます。 以下では、不動産投資信託についての投資判断に役に立つと思われる情報について、いくつか具体的な例を挙げてみました。
･不動産の用途
商業施設の入居する不動産に投資するのか、 オフィスビルのような不動産に投資をするのか などの投資する不動産の用途についての情報
･不動産の立地
投資不動産は、どのような地域にあるのか。 ある地域に集中しているのか、それとも分散しているのか。
･テナントの状況
現在、入居しているテナントについての情報。 テナントの賃料支払能力は信頼できるか。 またテナントは分散しているのか、ひとつのテナントが大部分を占めているのか。
･売買に関する方針
新たな不動産の購入や所有不動産の売却などをどの程度行うのか。 また、どのような方針によって行うのか。
･「借り入れの方針」
どの程度の借入れを行うのか。 不動産投資信託では、投資法人が資金の借入れを行って、投資を行うことが可能という特徴があります。「どの程度借入れを行うのか？」ということは、ファンドの収益やリスクにも影響する大事な情報です。一般的には、負債の割合が高いほど、資本効率が高くなり、高いリターンが狙える一方で、金利上昇の際には、負債が大きいほど利子負担も大きくなる可能性があり、収益の悪化によって、分配金の減額、ひいては投資法人の倒産の危険性もありハイリスクであるといわれています。
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