専門用語解説：モーゲージ証券
Point : モーゲージ証券（MBS=Mortgage
Backed Securities）は、わたしたちが住宅を購入する際に利用する住宅ローン（=モーゲージ）を担保として発行された債券です。モーゲージバック証券、住宅用ローン担保証券とも呼ばれます。債券に投資するタイプの投資信託の多くがモーゲージ証券を投資対象としています。
モーゲージ証券の仕組みを少し詳しく見てみましょう。
まず、個人向けに住宅ローンを貸し出した銀行は、住宅ローン債権をもつことになります。銀行がこの住宅ローン債権を後にモーゲージ証券を発行することになる金融機関に売却します。この金融機関は、買い取った住宅ローン債権をもとにしてモーゲージ証券と呼ばれる債券を発行します。これを住宅ローン債権の証券化といいます。こうして発行された証券が投資信託を含む投資家に販売されます。
モーゲージ証券では、住宅ローンの借り手が銀行に返済した元金と利子が、その債券（モーゲージ証券）の元本と利子の支払原資になります。住宅ローンの借り手が返済を滞納した場合でも、多くは政府系機関や信用力の高い金融機関により元利金の支払が保証されています。米国では、連邦政府抵当金庫（ジニーメイ）、連邦住宅抵当金庫（ファニーメイ）、連邦住宅金融抵当金庫（フレディマック）といった政府系金融機関が元利金の支払を保証しています。このため、モーゲージ証券は比較信用力の高い投資対象として捉えられています。
しかし、モーゲージ証券にもリスクがあります。期限前償還というリスクです。モーゲージ証券は、住宅ローン債権を証券化したものですから、住宅ローンの借り手がローンの繰上返済を行った場合、モーゲージ証券の投資家は投資元本の期限前償還を受けることになります。住宅ローンの繰上返済を決めるのはローンの借り手側ですから、いつ、どの程度の期限前償還があるのか不確定です。繰上返済された場合には、投資家は新たな投資先を見つける必要が発生しますが、これまでと同じ条件の投資先がみつかるかどうかもわかりません。一般に、金利が低下すると、住宅ローンの借り換え需要が増加し、期限前償還のリスクが高まる傾向にあります。こういった不確定性は投資家にとってはリスクとなります。したがって、このリスクの分だけ、同じ格付けの企業が発行する社債などと比較して相対的に高い利回りが期待できるわけです。
