ヘルスケアリート #
ヘルスケアリートとは、ヘルスケア施設に的を絞って投資する不動産投資信託（リート）のことです。ここでいうヘルスケア施設とは、「サービス付き高齢者向け住宅」、「有料老人ホーム」、「認知症高齢者グループホーム」のことで、これらの施設に的を絞って投資する不動産投資信託をヘルスケアリートと呼びます。
なお、日本国内のヘルスケアリートにおいて、サービス付き高齢者向け住宅は、高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成13年法律第26号）第5条に規定されるものです。また、有料老人ホームは老人福祉法（昭和38年法律第133号）第29条に規定され、認知症高齢者グループホームは老人福祉法第5条の2第6項に基づくものとされています。
ヘルスケアリートの上場に関しては、国土交通省に設置された「ヘルスケア施設供給促進のための不動産証券化手法の活用及び安定利用の確保に関する検討委員会」や関連する業界団体等において、その実現に向けた協議が重ねられてきました。また、2013年12月5日に閣議決定された「好循環実現のための経済対策」において、競争力強化に資する設備投資等の促進として、ヘルスケア施設向けの資金供給を強化するための環境整備を行なうことが盛り込まれました。これらを受け、法改正、東京証券取引所における準備等が行なわれ、2014年にヘルスケアリートの上場が実現するに至りました。
ヘルスケアリートのメリットとデメリット #
メリット #
1. 安定した収益
ヘルスケアリートは高齢者向け住宅や医療施設、介護施設などが投資対象となっており、これらの施設は高齢化社会のニーズに支えられているため、安定した賃料収入が期待できます。
2. 景気に左右されにくい
ヘルスケア関連施設は医療や介護などの公共的なサービスを提供するため、経済変動の影響を受けにくく、リーマンショックなどの景気後退局面でも安定的な収益を維持しやすいです。
3. 長期的な成長見込み
高齢化が進む社会において、ヘルスケア関連施設の需要が増加する見込みがあり、長期的な成長が期待できます。特に日本や米国では高齢者人口が増加しており、今後も需要が堅調と予測されます。
4. 分散投資効果
不動産ポートフォリオの中で、ヘルスケア関連施設への投資は、オフィスビルや商業施設などとは異なる収益特性を持つため、ポートフォリオのリスク分散効果が得られます。
デメリット #
1. 流動性リスク
一般的なリートに比べ、ヘルスケアリートは市場の規模が小さく、流動性が低いことがあります。取引量が少ないため、売買がしにくく、価格変動が大きくなる可能性があります。
2. 運営リスク
施設の運営は医療や介護の専門知識を必要とするため、運営会社の経営状況や施設運営の質に影響を受けやすいです。運営リスクが高いと施設の利用率や賃料収入に悪影響を及ぼすことがあります。
3. 規制リスク
ヘルスケア関連施設は、各国の医療・介護制度や規制に大きく依存しています。制度変更や規制強化によって、施設の収益性が低下する可能性があります。
4. 需要減少のリスク
高齢化が進む中で需要は増加していますが、将来的に介護施設の供給過剰や需要の減少が発生すると、稼働率が下がるリスクも考えられます。
5. 設備維持コストの増加
ヘルスケア施設は設備の劣化が進みやすく、維持管理や修繕に多額のコストがかかることがあります。特に医療施設では、一定の基準を満たすための改修が求められることがあり、費用が増加するリスクがあります。
これらのメリットとデメリットを踏まえ、ヘルスケアリートへの投資は長期的な安定収益が期待できる反面、運営リスクや規制リスクなどの特有のリスクにも注意が必要です。
日本初のヘルスケアリート #
日本におけるヘルスケアリートの第1号ファンドは、2014年11月5日に上場した「日本ヘルスケア投資法人」（銘柄コード：3308）でしたが、2020年4月1日に日本賃貸住宅投資法人に吸収合併され、大和証券リビング投資法人となりました。
その後、2015年3月19日には「ヘルスケア＆メディカル投資法人」（銘柄コード3455）が上場しています。
米国のヘルスケアリート #
一方、リート先進国である米国では、最初のヘルスケアリートとなった「Health Care Fund」は1970年6月に組成されました。同ファンドは、1985年に商号を「Health Care REIT, Inc.」に変更し、さらに2015年に称号をWelltower Inc. https://welltower.com/（ティッカーコード：WELL）に変更しました。2024年10月現在、ニューヨーク証券取引所に上場しています。
米国のヘルスケアリートの例
- Alexandria Real Estate Equities, Inc.（銘柄コード：ARE0 ）
- American Healthcare REIT, Inc.（同：AHR）
- CareTrust REIT, Inc.（同：CTRE）
- Community Healthcare Trust（同：CHCT）
- Diversified Healthcare Trust（DHC）
ヘルスケアリートのまとめ #
ヘルスケアリートとは、高齢者住宅や医療・介護施設などのヘルスケア関連施設に投資する不動産投資信託です。高齢化社会の需要を背景に安定した収益が期待でき、景気変動に左右されにくい一方、運営や規制のリスク、流動性の低さなどの課題もあります。
