グローバル・オファリングの定義 #
不動産投資法人による「グローバル・オファリング（global offering）」とは、不動産の取得、借入金の返済、運転資金の確保等を目的として、日本国内および海外の投資家を対象に、新たな投資口の募集（新規発行）を行う、またはそれに併せて既存の投資口の売出しを同時に実施する資金調達手段を指します。
「グローバル」は英語の global（全世界の）、「オファリング」は offering（募集）を意味しています。
対象国・地域とその傾向 #
グローバル・オファリングにおいて、海外のどの国や地域を対象とするかは案件ごとに異なりますが、米国や欧州の機関投資家を主な対象とするケースが多く見られます。
募集と売出しの定義（法的整理） #
有価証券の「募集」とは #
金融商品取引法（第2条第3項）において、有価証券の「募集」は次のように定義されています：
「新たに発行される有価証券の取得の申込みの勧誘であって、その相手方が適格機関投資家または特定投資家等に限定されていないもの」
すなわち、発行体が新たに投資口を発行し、広く投資家に取得を勧誘する行為を指します。
有価証券の「売出し」とは #
同法第2条第4項では、以下のように定義されています：
「発行者以外の者が行う、既に発行された有価証券の売付けまたは買付けの申込みの勧誘であって、その相手方が適格機関投資家または特定投資家等に限定されていないもの」
これは、スポンサー企業などの第三者が保有する既存の投資口を市場で広く売却する行為を意味します。
※ 実務上は、不特定多数の一般投資家を対象とする場合に「売出し」に該当すると解されるのが一般的です。
不動産投資法人にとってのメリット #
不動産投資法人がグローバル・オファリングを実施することにより、以下のような利点が見込まれます：
- 投資口の流動性向上
海外投資家の参加により投資家層が拡大し、取引量の増加が期待されるため、投資口の市場流動性が向上します。 - 資金調達手段の多様化
国内市場に加え、海外市場を活用することで、資金調達の手段・経路が多様化し、市場環境に応じた柔軟な対応が可能となります。 - 国際的な認知度および信用力の向上
海外の機関投資家への知名度が高まることで、当該不動産投資法人の評価向上に寄与し、ひいてはJ-REIT市場全体の信頼性向上にもつながります。
グローバル・オファリングの発表例 #
例えば、以下のような発表があったとします：
「○○不動産投資法人がグローバル・オファリングで最大90,000口（うち40％を海外募集予定）を発行し、総額250億円の資金を調達する」
この場合、当該法人は国内外の投資家に対して投資口を募集し、最大90,000口を新たに発行することで250億円の資金調達を行う計画であることを意味します。これは新規投資口の募集に該当し、発行済投資口数の増加を伴います。
グローバル・オファリングは個人投資家にどのような影響があるか #
J-REITがグローバル・オファリングを実施すると発表した場合、個人投資家には以下のような影響が及ぶ可能性があります。ここでは、短期的な市場反応と中長期的な投資主価値の変化の両面から整理します。
投資口価格が一時的に下落する可能性 #
グローバル・オファリングでは、新たに発行される投資口が通常、市場価格より割引（ディスカウント）された価格で公募されます。このため、発表直後には「より安い価格で投資口が供給される」と市場が反応し、既存の市場価格が一時的に下落する傾向があります。
こうした動きは短期的な需給バランスや投資家心理によるものであり、実際の投資価値の変化とは必ずしも一致しません。
投資主価値の向上につながる可能性も #
一方で、グローバル・オファリングによって得られた資金が、収益性の高い不動産の取得や運用資産の質的向上に充てられる場合、将来的に1口あたりの分配金（DPU）の増加やポートフォリオの拡充が見込まれます。
このように、中長期的な観点では、発行に伴う資本増強が投資主価値の向上につながる可能性があり、オファリングは戦略的成長の手段となり得ます。
「希薄化」の懸念とその誤解 #
株式市場では新株発行に伴い「1株あたりの価値が薄まる＝希薄化」という見方が一般的ですが、J-REITの場合は事情が異なります。新たに発行された投資口によって調達された資金が、不動産投資により安定収益を生む資産に転換されることを前提とすれば、1口あたりの価値が必ずしも薄まるとは限りません。
むしろ、うまく資産が運用されれば、分配金やNAV（1口あたり純資産価値）が維持・向上することも十分にあり得ます。
公募価格での取得機会は限定的 #
グローバル・オファリングでは、主に海外の機関投資家を対象とした募集が行われることが多いため、個人投資家が公募価格で投資口を取得できる機会は限られています。一部の証券会社では個人向けに配分されることもありますが、応募が集中した場合は抽選制となることもあります。
なお、実務上は個人向けの募集が形式的に設定されているにすぎず、実質的に個人投資家が参加できる余地はほとんどないことが多いのが実情です。 特に、大口の海外機関投資家に重点を置いた配分が行われる場合には、個人投資家が割り当てを受けられる可能性は極めて低くなる傾向があります。
市場環境によっては実施自体が見送られることも #
近年では、市場価格がNAV（1口あたり純資産価値）を大きく下回って推移しているJ-REITも多く、公募価格を適切に設定できない場合や、投資主価値を毀損する恐れがある場合には、グローバル・オファリング自体が見送られるケースもあります。
これは、「調達価格がNAVを下回る＝1口あたり純資産が希薄化する」との懸念が、かえって既存投資主に不利に働くと判断されるためです
不動産投資法人のグローバル・オファリングのまとめ #
グローバル・オファリングとは、不動産投資法人が新規投資口の募集や既存投資口の売出しを、日本国内のみならず海外の投資家にも向けて行う資金調達手法です。国内外の機関投資家に広くアクセスすることで、資金調達の柔軟性向上、流動性の拡大、国際的な信用力の強化といった多面的な効果が期待されます。
