マンションやオフィスビルの「一室」や「一部フロア」を、建物全体とは別に所有できる仕組みが区分所有権です。
個人がマンションを購入する際にはごく身近な制度ですが、この仕組みは不動産投資信託（REIT）の運用実務においても重要な役割を果たしています。
REITは、常に建物全体を取得するとは限らず、区分所有権の形で建物の一部のみを保有することがあります。こうした保有形態の選択は、単なる権利形態の違いにとどまらず、投資効率やリスク管理の考え方と深く関係しています。
以下では、区分所有権の基本的な仕組みと法律上の位置づけを確認したうえで、REITが区分所有権を用いる理由や、実務上の注意点について整理します。
区分所有権とは #
区分所有権とは、マンションの一室のように、建物の一部であっても構造上独立し、住居・店舗・事務所などとして使用できる部分（専有部分）について認められる所有権のことです。一般に、個人がマンションを購入する場合、その対象となるのがこの区分所有権であり、その所有者は区分所有者と呼ばれます。
区分所有権の法的定義 #
区分所有権は、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」において、次のように定義されています。
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる（第1条第1項）
この定義からも分かるとおり、建物の一部であっても、構造上・用途上の独立性を備えていれば、法律上は個別の所有権の対象となります。
区分所有権は、単なる「使用権」ではなく、れっきとした所有権である点が重要です。
区分所有権と不動産投資信託（REIT） #
不動産投資信託（REIT）は、オフィスビルや商業施設、ホテルなどを投資対象としますが、その取得形態は必ずしも建物全体に限られません。
区分所有建物の専有部分を、区分所有権として保有するケースも一定数存在します。
REITの開示資料（ポートフォリオ一覧など）を見ると、物件ごとに「所有権」や「区分所有建物の専有部分」といった表記がなされています。「区分所有建物の専有部分」と記載されている場合、そのREITは建物全体ではなく、一部区画のみを区分所有権として保有していることになります。
この場合、REITは専有部分については単独で所有しますが、廊下やエントランス、エレベーターといった共用部分については、他の区分所有者とともに管理組合を通じて共同で管理することになります。この点は、後述する注意点を理解するうえで見落とせないポイントです。
REITが区分所有権で不動産を保有する理由と注意点 #
REITが区分所有権の形で不動産を保有するのは、建物全体を取得する場合に比べて投資額を調整しやすく、特定の物件への投資集中を抑えやすいためです。資金効率やポートフォリオ構成の柔軟性という観点から、区分所有は有効な選択肢となることがあります。
実務の現場では、大規模な開発案件や大型不動産プロジェクトについて、1社が案件全体を単独で保有するのではなく、案件の性質に応じて共有持分や区分所有権の形で関与することが検討されます。
REITが大手不動産会社や他のREITと共同で投資を行い、区分所有権により物件の一部を保有することで、投資額やリスクを分散しながら大型案件に参画するケースは珍しくありません。
都心の一等地にある大型オフィスビルや商業施設は、建物全体を取得しようとすると投資額が極めて大きくなります。単一のREITにとっては、こうした投資がポートフォリオ全体のリスクを高めてしまうおそれもあります。
そのため、区分所有の形で建物の一部を取得し、同じ資金で複数の優良不動産に分散投資するという考え方が採られることがあります。
また、区分所有を用いることで、建物の中でも用途や区画ごとに賃料水準や稼働率の特性が異なる部分を選択して組み入れることが可能になります。
実際には建物構造や権利設計に制約を受けるものの、ポートフォリオ全体の収益性やリスク特性を調整しやすい点は、REITの運用方針と整合的です。
一方で、区分所有物件には特有の制約も存在します。建物の建替えや大規模修繕、管理方針、将来の売却方針などは、管理組合の決議に委ねられるため、REITが単独で意思決定できるわけではありません。
他の区分所有者の意向や財務状況によって、資産の流動性や中長期的な価値が左右される可能性がある点は、区分所有権による保有に固有のリスクといえます。
このように、区分所有権による不動産保有は、資金効率や投資対象の選択肢を広げる一方で、意思決定の制約や管理上のリスクも伴います。REITは、こうしたメリットとデメリットを踏まえたうえで、区分所有という形態を採用しています。
区分所有権のまとめ #
区分所有権とは、マンションの一室のように、建物の独立した一部分（専有部分）に対して認められる所有権です。
区分所有者は、専有部分を単独で所有しつつ、共用部分については他の区分所有者と共同で管理を行います。
不動産投資信託（REIT）においても、建物全体ではなく、区分所有権の形で物件を保有するケースがあります。その場合、REITは区分所有者の一人として管理組合に参加しながら、不動産の運用を行うことになります。
